Discurso del Gobernador Christopher J. Waller /

El papel de la política y las implicaciones para la asequibilidad de la vivienda

En la conferencia «Política fiscal y monetaria reciente: implicaciones para los mercados inmobiliarios de EE. UU. e Israel»

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Gracias, Debra, y gracias al Instituto Alrov y al Centro de Bienes Raíces de Rutgers por la invitación a ser parte de esta conferencia. Hoy, me gustaría hablarles principalmente sobre los desarrollos en el mercado de bienes raíces residenciales desde el comienzo de la pandemia y luego analizar las perspectivas para la vivienda. 1Consideraré cómo han aumentado los precios de los alquileres y las viviendas y cómo la política monetaria y fiscal ha afectado estos precios.

Como miembro del Comité Federal de Mercado Abierto (FOMC), observo muy de cerca las tendencias inmobiliarias porque influyen en nuestra búsqueda del máximo empleo y la estabilidad de precios. Los bienes raíces hacen una contribución considerable al producto interno bruto, tanto de la inversión en vivienda como del gasto de consumo en servicios de vivienda, que es lo que pagan los inquilinos y los propietarios de viviendas por el alojamiento y las comodidades que brinda la vivienda.

Los bienes raíces también son importantes para la inflación. Los servicios de vivienda representan alrededor del 15 por ciento del índice de precios de Gastos de Consumo Personal, y representa una parte aún mayor de otro indicador de inflación bien conocido, el Índice de Precios al Consumidor. Los bienes raíces también son una clase de activos grande y de amplia propiedad, por lo que son importantes para la misión de la Reserva Federal de promover la estabilidad financiera. Entonces,

Como todos sabemos, una característica singular de la expansión de EE. UU. desde la recesión de COVID-19 ha sido el mercado inmobiliario al rojo vivo.

Confía en mí, sé que está al rojo vivo porque estoy tratando de comprar una casa aquí en Washington y el mercado está loco. Tanto los precios de la vivienda como los alquileres han aumentado significativamente en todo el país, mientras que las tasas de desocupación de viviendas alquiladas y ocupadas por sus propietarios han disminuido.

Comencemos con los alquileres, porque los alquileres nos brindan la información más directa sobre qué tan asequibles son los servicios de vivienda. 2Al principio de la pandemia, el crecimiento de los alquileres se desaceleró a medida que disminuyó la demanda de vivir en áreas densas donde las viviendas de alquiler tienden a concentrarse, mientras que algunas personas, especialmente los adultos jóvenes, se mudaron con familiares y amigos.

Sin embargo, más recientemente los alquileres se han acelerado considerablemente. En términos netos, los alquileres han aumentado un 6,5 por ciento desde enero de 2020, según los precios registrados en el Índice de Precios al Consumidor (IPC).

Eso no está fuera de línea con el ritmo de aumento de los alquileres observado en el IPC durante los cinco años anteriores. Pero hay buenas razones para pensar que este número no refleja completamente la medida en que han crecido los alquileres. El CPI mide los alquileres que la gente está pagando actualmente, bajo contratos de arrendamiento que pueden ser lentos para reflejar las condiciones del mercado.

Mientras tanto, las medidas de renta de mercado han aumentado mucho más del 6,5 por ciento en los últimos dos años. Por ejemplo, CoreLogic’

El índice de alquiler de viviendas unifamiliares aumentó un 12 por ciento durante los 12 meses hasta diciembre, y la medida de RealPage de alquiler solicitado para unidades en edificios multifamiliares aumentó un 15 por ciento durante los 12 meses hasta febrero.

Con base en varias medidas de alquileres solicitados, algunas investigaciones recientes sugieren que la tasa de inflación de los alquileres en el IPC se duplicará en 2022.3Si es así, la renta como componente de la inflación se acelerará, lo que tiene implicaciones para la política monetaria.

El alquiler es una parte importante de los gastos mensuales de muchos hogares, pero los hogares de bajos ingresos gastan una fracción mayor de su presupuesto en vivienda, por lo que el aumento de los alquileres afecta más a estos hogares. En 2019, los del quintil más bajo de ingresos familiares dedicaron el 41 % de sus gastos a la vivienda, mientras que los del quintil superior gastaron solo el 28 %.

Una buena noticia para los inquilinos de bajos ingresos es que los aumentos de alquiler no han sido mayores en los vecindarios donde tienden a vivir. Específicamente, los datos de RealPage sugieren que los alquileres solicitados aumentaron un 16 por ciento en los vecindarios de ingresos bajos y moderados desde enero de 2020 hasta febrero de 2022, al igual que en los vecindarios de ingresos más altos.

Esa es la historia de los alquileres. ¿Qué pasa con la asequibilidad de comprar una casa? Los precios de la vivienda han subido un 35 por ciento acumulativo desde el comienzo de la pandemia, según el índice de valor de la vivienda de Zillow. Esa tasa de aumento es mucho más rápida que en los cinco años anteriores e incluso más rápida que durante el auge inmobiliario de mediados de la década de 2000.

Al observar los últimos dos años, uno pensaría que el gran aumento en los precios de las viviendas habría dificultado que los inquilinos se conviertan en compradores por primera vez. Sorprendentemente, aún no hemos visto evidencia de eso.

La fracción de inquilinos de 20 a 45 años que pasaron a ser propietarios de una vivienda el año pasado fue la más alta desde la Gran Recesión.

Podría ser que el tiempo que pasaron en casa durante la pandemia hizo que los inquilinos se interesaran más en ser dueños de una casa, o que las personas estén recibiendo ayuda de familiares o amigos con el pago inicial. o que algunas personas están eligiendo comprar casas más pequeñas de las que tendrían hace unos años cuando los precios eran más bajos. Cualesquiera que sean las causas, el aumento de compradores por primera vez es claro.

La compra de viviendas durante la pandemia también ha sido fuerte entre las familias minoritarias. En 2020, el 7,3 por ciento de los préstamos para la compra de viviendas para propiedades ocupadas por sus propietarios fueron obtenidos por familias negras, el nivel más alto desde 2007 y muy por encima del mínimo del 4,8 por ciento en 2013.

Aún así, la brecha en las tasas de propiedad de vivienda entre las familias minoritarias y blancas permanece muy ancho.

Además, según los datos de la Oficina del Censo, las tasas de propiedad de viviendas para familias negras e hispanas parecen haber disminuido durante 2021. Estas tendencias pueden reflejar que los efectos económicos negativos de la pandemia se sintieron de manera desproporcionada en los hogares minoritarios.

De hecho, la investigación muestra que los propietarios de viviendas pertenecientes a minorías tenían muchas más probabilidades de no hacer los pagos de la hipoteca y entrar en la indulgencia hipotecaria que los propietarios de viviendas blancos.

Ahora bien, la capacidad de un hogar para pagar la compra de una vivienda también depende de los costos de endeudamiento. Las acciones de política monetaria han tenido un efecto notorio en las tasas hipotecarias.

La herramienta principal de la Fed, el rango objetivo para la tasa de los fondos federales, se redujo al límite inferior efectivo en marzo de 2020. Y se esperaba que la tasa de política se mantuviera baja hasta que la economía capeara el severo impacto del COVID-19.

Este ajuste y la orientación a futuro en el rango objetivo ejercieron presión a la baja sobre las tasas de interés a corto y largo plazo, incluidas las tasas hipotecarias. La Fed también compró valores del Tesoro y valores respaldados por hipotecas (MBS) de agencias para ayudar a fomentar el buen funcionamiento del mercado y respaldar condiciones financieras acomodaticias.

4En términos netos, las tasas de las hipotecas a 30 años cayeron alrededor de 1 punto porcentual desde enero de 2020 hasta enero de 2021, lo que ayudó a amortiguar los costos del aumento de los precios de la vivienda durante ese período.

Durante la mayor parte de 2021, las tasas hipotecarias a 30 años se mantuvieron bastante estables en torno al 3 por ciento o menos antes de comenzar a subir a finales de año. Hoy, las tasas hipotecarias a 30 años están muy por encima del 4 por ciento y ahora son algo más altas que cuando comenzó la pandemia.

Este aumento se puede atribuir en parte a las comunicaciones y acciones de la Fed. Específicamente, las comunicaciones a fines de 2021 indicaron que, con una recuperación sustancial de la economía y una inflación elevada, la relajación de la política monetaria comenzaría a relajarse. Primero, actuamos reduciendo y luego deteniendo nuestras compras de activos.

En segundo lugar, a principios de este mes, elevamos el rango objetivo para la tasa de los fondos federales por encima del límite inferior efectivo y señalamos que es probable que sea apropiado aplicar más políticas restrictivas en los próximos meses. Como resultado de estas comunicaciones,

En pocas palabras, los costos de vivienda, medidos por los alquileres o por el pago mensual promedio de los propietarios, aumentaron sustancialmente durante la pandemia. La economía nos dice que alguna combinación de demanda creciente y límites en la oferta de viviendas ha impulsado este cambio. Permítanme hablar sobre cada uno de estos a su vez.

La demanda de espacio de vivienda ha sido especialmente fuerte durante la pandemia. Los cierres, así como el trabajo y la escuela remotos pueden haber incitado a las personas a buscar casas con más espacio, lo que ha llevado a un aumento en la demanda de casas más grandes y mejores. 5De hecho, el tamaño promedio de las casas unifamiliares nuevas aumentó en 2021, revirtiendo una tendencia a la baja de 2015 a 2020.

Las ventas minoristas en las tiendas de suministros para la construcción aumentaron durante la pandemia, ya que los propietarios agregaron espacio o realizaron otras mejoras que podrían aumentar la calidad de la vivienda. sus hogares.

En enero, este gasto fue un 42 por ciento más alto que el promedio de 2019, e incluso después del ajuste por el fuerte aumento en el precio de los materiales de construcción, todavía subió un 19 por ciento. Una indicación de las personas que intercambian por una vivienda es evidente al comparar los índices de valor de la vivienda de Zillow por tipo de vivienda.

El índice de viviendas unifamiliares ha aumentado más que el de condominios desde enero de 2020. Además, las compras de segundas residencias han aumentado.

Mientras tanto, los cambios en la formación de hogares pueden haber contribuido a los aumentos en la demanda de vivienda durante el último año más o menos. Si bien muchos hogares aumentaron de tamaño durante los primeros meses de la pandemia, a medida que los jóvenes regresaban a las casas de sus padres, este cambio parece haberse revertido en gran medida para fines de 2021. La fracción de adultos de 18 a 30 años que son jefes de familia sus propios hogares ahora está cerca de su promedio de 2017-2019.

El aumento en el número de hogares ha hecho bajar las tasas de desocupación de viviendas desde niveles que ya eran bajos. Las tasas de alquiler y vacantes de propietarios cayeron considerablemente durante la pandemia, alcanzando mínimos en el cuarto trimestre del año pasado que no se habían visto desde la década de 1980.

Los cambios relacionados con la pandemia en la demanda de viviendas, alquiladas y propias, coincidieron con un aumento a más largo plazo de la demanda para vivir en ciertas partes del país. Durante las últimas décadas, ha aumentado la demanda de vivir en ciudades con trabajos bien remunerados y muchas comodidades urbanas, elevando los costos de vivienda en estas áreas.

Entre las áreas metropolitanas en el cuartil superior de la demanda de vivienda local, la población aumentó un 80 por ciento y los precios de las viviendas unifamiliares aumentaron más del 110 por ciento entre 1990 y 2019 después de ajustar la inflación. 6Para la nación en su conjunto, la población solo aumentó un 32 por ciento y los precios de la vivienda aumentaron un 59 por ciento.

Si bien esta tendencia hacia la vida urbana apoyó la demanda y los precios de bienes raíces comerciales durante años, después de la pandemia, más personas trabajan en casa y ha habido una disminución correspondiente en la demanda de espacio para oficinas, particularmente en las áreas céntricas.

Los pases de tarjeta de entrada a la oficina han bajado un 50 % con respecto a los niveles previos a la pandemia en las grandes ciudades, y las tasas de vacantes de oficinas han aumentado en todo el país, del 12 % en 2019 al 16 % en el cuarto trimestre de 2021.

Los aumentos han sido mayores en las áreas urbanas y particularmente en las zonas céntricas de las grandes ciudades costeras.

Tendremos que ver si la gente sigue trabajando desde casa. Si bien las bajas tasas de casos de COVID pueden inducir a algunos trabajadores a regresar a la oficina, es posible que algunos solo regresen a tiempo parcial, mientras que otros pueden no regresar en absoluto, ya que muchas organizaciones han realizado ajustes para funcionar de manera efectiva con trabajadores remotos.

Ese es el lado de la demanda. El lado de la oferta ha estado presionando en la misma dirección: hacia mercados inmobiliarios más estrictos y viviendas más caras. La oferta de viviendas en EE. UU. probablemente ha estado más restringida últimamente que en cualquier otro momento desde el final de la Segunda Guerra Mundial.

Una estimación es que el crecimiento actual en la oferta de nuevas unidades de vivienda es aproximadamente 100,000 menos por año de lo que se necesitaría para respaldar los aumentos de tendencia en la demanda de la formación de hogares y el reemplazo de unidades depreciadas. 7La oferta se ajusta a los cambios en la economía más lentamente que la demanda debido al tiempo que lleva planificar y construir.

Con trabajadores en casa y cuellos de botella en el suministro, hubo caídas relacionadas con la pandemia en la producción e importación de muchos materiales de construcción.

Esta escasez de suministro contribuyó a disparar los precios de los insumos. En enero de 2022, los precios de la madera incluidos en el Índice de precios al productor fueron un 92 % más altos que el promedio de 2019. Incluso con el aumento de los costos de los materiales, los proveedores no han podido satisfacer la demanda.

El volumen de madera que se vende ahora es más de un 150 por ciento mayor que el de agosto pasado y es igualmente mayor que el volumen promedio de los diez años anteriores. 8

La mano de obra también es un insumo clave en la construcción de viviendas. La oferta de mano de obra de la construcción, al igual que otros sectores, se ha visto restringida por problemas específicos de la pandemia, como la jubilación anticipada. Una medida de la estrechez del mercado laboral para la industria de la construcción aumentó constantemente de 2010 a 2019 y luego en 2021 fue más del doble del nivel registrado durante el auge de la construcción de mediados de la década de 2000. 9

Las regulaciones locales sobre el uso de la tierra también han desempeñado un papel en la limitación de la oferta de viviendas durante las últimas décadas.

Probablemente no por accidente, estas regulaciones han tendido a ser más restrictivas en áreas con alta demanda de viviendas. Ha habido un creciente debate público sobre estas restricciones a la construcción de viviendas locales, no solo a nivel local, sino también entre los gobernadores y las legislaturas estatales.

Si bien se han modificado algunas reglamentaciones locales para permitir la construcción de más viviendas en áreas de alta demanda, los efectos llevarán tiempo y queda por verse si los aumentos en la oferta generados por estos cambios reglamentarios serán suficientes para satisfacer la demanda local.

He mencionado el impacto de la política monetaria en los mercados inmobiliarios, ahora permítanme referirme al papel de la política fiscal.

El plan de rescate aprobado por el Congreso en 2020, que consiste en pagos de estímulo, subvenciones a pequeñas empresas para mantener sus nóminas y beneficios complementarios por desempleo, seguramente ayudó a muchas personas que perdieron ingresos durante la pandemia a continuar pagando sus rentas e hipotecas.

La morosidad de alquileres solo aumentó un poco durante el primer año de la pandemia, y aunque la morosidad de las hipotecas aumentó en mayor medida, se mantuvo muy por debajo del nivel experimentado en la Gran Recesión. Otra herramienta de política que se utilizó con bastante eficacia en las primeras etapas de la pandemia fue la indulgencia hipotecaria.

Los prestatarios con hipotecas respaldadas por el gobierno y aseguradas por el gobierno federal recibieron hasta 18 meses de indulgencia, y muchos prestamistas privados también ofrecieron indulgencia. Las indicaciones son que el tiempo extra que esto les dio a los prestatarios realmente ayudó.

Muchos prestatarios que salieron de la indulgencia en 2021 pudieron reanudar los pagos o, en el mercado inmobiliario activo, pudieron vender sus casas y marcharse con capital.

Para otros prestatarios, los planes simples de modificación de hipotecas han ayudado a los administradores de hipotecas a modificar rápida y fácilmente las hipotecas para ayudar a las personas a permanecer en sus hogares con un pago mensual más bajo.

Dicho esto, debemos recordar que existen instituciones al otro lado del proceso de indulgencia hipotecaria. Los administradores de hipotecas en conjuntos de MBS están obligados a continuar efectuando pagos a los inversionistas que poseen estos valores, incluso cuando no reciben pagos del prestatario.

Los bancos estaban bien preparados para extender la indulgencia debido a su acceso a una variedad de fuentes de liquidez, como depósitos, el sistema Federal Home Loan Bank y la ventana de descuento de la Reserva Federal. Además, muchos bancos ingresaron a la pandemia con una sólida posición de capital y mejoraron las prácticas de gestión de riesgos como resultado de los cambios posteriores a la crisis financiera mundial. Sin embargo, más de la mitad de las hipotecas son administradas por entidades no bancarias, que no tienen acceso a las mismas fuentes de liquidez que los bancos.

Entonces, el anuncio de indulgencia en 2020 provocó una gran preocupación por la liquidez de las entidades no bancarias. Afortunadamente, una gran ola de refinanciamiento de hipotecas ayudó a proporcionar a los administradores no bancarios la liquidez necesaria.10Además, una instalación creada por Ginnie Mae para prestar a administradores no bancarios, así como límites en la cantidad de adelantos de pago requeridos para préstamos por parte de empresas patrocinadas por el gobierno, ayudaron a mitigar aún más las preocupaciones de liquidez.

Al final, la indulgencia nunca alcanzó el alto nivel que esperaban muchos analistas.

Pero, de cara al futuro, esta experiencia apunta a la importancia de crear resiliencia entre las entidades no bancarias que se dedican a los préstamos y servicios hipotecarios.

Una cuestión importante a la que me mantendré atento es si el fuerte y continuo aumento de los precios de la vivienda plantea riesgos para la estabilidad financiera. Mi respuesta breve es que, a diferencia de la burbuja inmobiliaria y el colapso de mediados de la década de 2000, el aumento reciente parece sustentarse en los problemas sustantivos de oferta y demanda que he detallado, no en un apalancamiento excesivo, estándares de suscripción más flexibles o especulación financiera.

De hecho, los prestatarios de hipotecas ingresaron a la pandemia con balances más sólidos que a mediados de la década de 2000 y, por lo tanto, están mejor preparados para manejar una caída en los precios de la vivienda que en la última recesión de la vivienda. En cuanto a los bancos, como acabo de decir, los grandes bancos son mucho más resistentes hoy que hace dos décadas. En la prueba de estrés del año pasado, que presentó una severa recesión global que incluyó una caída en los precios de la vivienda de más del 20 por ciento,

Tengo la esperanza de que al menos algunos de los factores específicos de la pandemia que elevan los precios de las viviendas y los alquileres puedan comenzar a disminuir en el próximo año más o menos.

El nivel de nuevas unidades de vivienda completadas en 2021 fue más alto que en cualquier momento desde 2007. La demanda de espacio adicional en el hogar podría estabilizarse, o incluso revertirse, si las personas comienzan a pasar más tiempo fuera de casa nuevamente a medida que la pandemia disminuye. Dicho esto, los precios de los insumos continúan aumentando, y los precios de la madera aumentan más allá de su sorprendente pico de 2020, incluso con mucha más oferta.

A más largo plazo, muchos problemas seguirán presionando al alza los precios de las viviendas y los alquileres.

Es probable que continúe la fuerte demanda de vivir en ciudades con una oferta limitada de viviendas. Las restricciones regulatorias de la oferta pueden estar comenzando a disminuir en algunos lugares, pero persistirán y continuarán limitando la construcción de viviendas en muchas áreas de alta demanda. Y aunque los precios de la madera y otros materiales pueden bajar, con la economía ya en su nivel máximo de empleo y experimentando una escasez de trabajadores calificados, es probable que la oferta laboral continúe frenando el ritmo de la nueva construcción.

A medida que los costos de la vivienda continúen aumentando, es probable que la vivienda se convierta en una parte cada vez mayor de los presupuestos familiares. Esto no es un desarrollo reciente. En 1972-1973, el hogar promedio gastó el 24 por ciento de los gastos en alquiler o alquiler imputado.

Esta participación aumentó al 27 por ciento a fines de la década de 1980, y en 2019 llegó al 35 por ciento. Sin duda, la participación en 2022 será aún mayor. Con los costos de la vivienda ganando un peso cada vez mayor en la inflación que experimentan los estadounidenses, examinaré aún más de cerca el sector inmobiliario para juzgar la postura adecuada de la política monetaria.

1. Agradezco a Raven Molloy por su ayuda en la preparación de estos comentarios. Estos comentarios representan mis propios puntos de vista, que no representan necesariamente los de la Junta de la Reserva Federal o el Comité Federal de Mercado Abierto. volver al texto

2. El alquiler es una medida directa del precio de los servicios de vivienda, es decir, el precio de consumir la vivienda y otros servicios proporcionados por un hogar. Por el contrario, el precio de compra de una vivienda es el precio de inversión en un activo inmobiliario concreto.

Por lo tanto, los índices de precios con el objetivo de medir los cambios de precios de los bienes y servicios consumidos por los hogares generalmente utilizan los alquileres en lugar de los precios de la vivienda. volver al texto

3. Consulte David Wilcox (2021), «Cómo mejorar la medición de los costos de vivienda en el IPC» Peterson Institute for International Economics Realtime Economic Issue Watch, https://www.piie.com/blogs/realtime-economic-issues- ver/como-mejorar-medida-vivienda-costes-ipc; Marijn A. Bolhuis, Judd NL Cramer y Lawrence H. Summers (2022), «The Coming Rise in Residential Inflation», NBER Working Paper Series 29795 (Cambridge, Mass.: National Bureau of Economic Research, febrero); Kevin J. Lansing, Luiz E. Oliveira y Adam Hale Shapiro (2022), «¿El aumento de los alquileres impulsará la inflación futura?» (PDF) FRBSF Economic Letter 2022-03 (San Francisco: Banco de la Reserva Federal de San Francisco, febrero). volver al texto

4. Esta estimación se genera aplicando los modelos de precios de Hancock y Passmore (2011) a las compras de MBS de agencias de 2020-22; véase Diana Hancock y Wayne Passmore (2011), «¿El programa de compra de MBS de la Reserva Federal redujo las tasas hipotecarias?» Revista de Economía Monetaria, vol. 58 (julio), págs. 498–514. volver al texto

5. Antes de la pandemia, los hogares con al menos un teletrabajador de tiempo completo vivían en casas más grandes que los que no lo tenían; consulte Christopher T. Stanton y Pratyush Tiwari (2021), «Consumo de vivienda y el costo del trabajo remoto», NBER Working Paper Series 28483 (Cambridge, Mass.: National Bureau of Economic Research, febrero). volver al texto

6. La demanda local de vivienda se estima como la suma de la tasa de crecimiento de la población y la tasa de crecimiento de los precios de la vivienda ajustados por inflación de 1990 a 2019. Volver al texto

7. Jim Parrott y Mark Zandi, «Superar la abrumadora escasez de suministro de viviendas de la nación». volver al texto

8. Consulte Trading Economics (2022), «Madera», página web, https://tradingeconomics.com/commodity/lumber. volver al texto

9. Esta medida de la estrechez del mercado laboral es la tasa de apertura de puestos de trabajo dividida por la tasa de desempleo. volver al texto

10. Muchos administradores no bancarios también originan hipotecas. volver al texto